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中山城区楼价达12850元/平方米 不能用公积金贷款

2017-02-20
摘要: 中山豪宅的定价标准提高了!中山国土局近日发布公告称,中山市2016年下半年城区住房平均交易价格为89 24元/平方米、镇区为7769元/平方米。若高于这一平均交易价格的1 .4 4倍就属于豪宅,不予公积金贷款———也就是说,中山城区豪宅的官方定义,已经到达128 50元/平方米了。

中山豪宅的定价标准提高了!中山国土局近日发布公告称,中山市2016年下半年城区住房平均交易价格为8924元/平方米、镇区为7769元/平方米。若高于这一平均交易价格的1 .4 4倍就属于豪宅,不予公积金贷款———也就是说,中山城区豪宅的官方定义,已经到达12850元/平方米了。

实际上,业内人士认为这一价格并不能真的定义中山普通住宅与豪宅的分水岭。根据部分机构及南都记者统计显示,除个别楼盘以外,目前主城区的在售楼盘价格已全部破万,不少楼盘还将对外价 上 调 到1 2 0 0 0 -13000元/平方米以上。同时,板芙镇、黄圃镇、东凤镇等非成交热门镇区的大部分楼盘价格也已经上调至70 0 0元/平方米以上,“5字头绝迹,6字头难寻”,中山楼市的价格正在“开挂”中。

中山豪宅概念需重新定义了

或许中山人对豪宅的概念要重新定义了。近日,中山市国土资源局发布公告称,经测算,按建筑面积计算来算,中山市2016年下半年住房平均交易价格城区(含石岐区、东区、西区、南区)为8924元/平方米、镇区为7769元/平方米。

这意味着什么?在中山的公积金贷款申请条件中,有区分普通住宅与豪宅的定义,即使用公积金贷款购买、建造、翻建、大修自住住房的,仅限于普通住房;普通住房标准应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

这也就是说,中山目前的普通住宅与非普通住宅的分水岭,也就是城区为8924元/平方米的1.44倍,即12850 .56元/平方米;镇区为7769元/平方米的1.44倍,即11187.36元/平方米。

这个数字若放在去年年初,的确称得上豪宅定义———去年1月份,中山新建住宅均价为5963元/平方米,仅仅是上述两者的约一半,而这一价格当时已经被认为比原来升高不少。不少中山人对楼价的传统思维,还停留在5000-6000元/平方米的幅度。

“一年前,中山的楼价还很低,楼盘都卖不好,经常有中介打电话叫我买房呢,市区5000多就能买到很好的,镇区很多才三四千元”,市民徐先生的话代表了不少市民的观感,普遍认为楼价在一年时间内翻了一番的人大有人在。

接近豪宅标准的楼盘越来越多

虽然在国土局公布的备案数据中,2016年全年,新建住宅的价格上涨约四成,但在政府网签预约制度的限制下,实际上不少1万元/平方米以上的楼盘签约时间被延长,与市民普遍感受翻番的情况相比,中山真正的楼价水平并没有得到体现。

不少普通住宅的价格已经不再普通,甚至早已成了豪宅。根据中山某机构等房地产网络媒体总结的2月份中山楼盘最新售价表显示,中山目前的楼价已经升到更高的高度了。南都记者在统计楼盘价格表时发现,中山主城区内的在售住宅楼盘中,只有10个项目的挂牌价格低于12000元/平方米,其余22个发售住宅的项目全部高于12000元/平方米。甚至,在这10个项目中,有半数是超过12000元/平方米的单位出售。

此外,镇区的情况也不容乐观,价格上涨已经不仅限于热门区域。曾几何时,中山有楼盘破万是大新闻,但现在破万价格不仅在城区成为常态,在部分镇区也向着破万迈进。目前火炬开发区、坦洲镇、南朗镇、三乡镇、五桂山等热门区域已经普遍破万,甚至有超越城区的势头,而原本被视为成交冷门的镇区,如横栏镇、东升镇、大涌镇等,楼盘住宅价格已经在7000元/平方米以上,连被视为中山楼市最低的板芙镇,目前唯一在售洋房的雅芙花园,价格也已经上调至6000元/平方米。

“国土局上的备案价格,只会越来越接近中山楼市的真实水平”,合富辉煌中山分公司市场部经理谢仲娟表示,8000多元的新建住房备案价格根本无法表现出中山楼价水平,在政府的延后网签下,中山楼市的真实价格或许更接近这个豪宅标准。

开发商心态

地价创新高 开发商乐观提价

有开发商表示,若无新盘开售宁愿放慢销售速度也要卖高价

楼价的上升往往是开发商对市场乐观的意志体现。南都记者留意到,就在过年前后,中山不少开发商已经选择把楼盘价格调高,部分楼盘甚至在去年12月份至今年1月份就早早把价格拔高到目前的高价位上了。

“拍地限价起不到抑制房价作用”

而土地拍卖热潮明显是一个绕不开的重要因素。据不少楼盘负责人表示,经过深圳购房者前期的洗礼,即使中山购房者的成交出现下滑,深圳市场出现调控,但楼盘的前景依旧看好,其中一个非常重要的原因就是土地。

“楼盘隔壁的地块要拍了,上年原本就要出地王,是硬生生压下去,现在再怎么改,还不是要开发商投钱竞拍”,在南区一楼盘负责人眼中看来,政府虽然尝试对土地进行限价,要求配建人才房,但这些成本依旧是开发商投钱,只是在面对公众的时候,政府面对的舆论少了,但开发商愿意花钱抢地的本质依旧没变,公建住房的成本,将抬高销售楼盘的价格,事实上无法起到抑制房价的作用。

“面粉贵面包也一定贵”暗示生效

有业内人士表示,中山楼市此轮的上涨,主要受到两个方面的影响———一个是深中通道让深圳人疯抢中山的低价房,前期迅速抬高中山楼价,另一个是深圳客开始受调控退潮时,开发商的频频拍地影响了各地外溢客户及本地购房者的心态。

“雅居乐在唐家湾的那次拍地,就是典型的利用土地价格上涨来帮助南朗项目和未来开发的土地产生心理溢价”,有珠海的业内人士分析,实际上雅居乐不是第一个吃螃蟹的人,在更早时,有不少央企选择了这样的做法。

此举直接让开发商们意识到,在买涨不买跌的时代里,地价走高对客户产生了“面粉贵面包也一定贵”的暗示,将加快购房者购买楼盘的速度。而这一做法几乎被视为万试万灵———就在去年中山及周边城市的土地拍出历史新高时,不少开发商就主动上调楼价。而2月22日至23日推出的12宗商住地和商业地,就被不少开发商虎视眈眈,其中就有在去年9月28日因故被中断竞拍的多宗热门区域地块,竞拍中断价也创下各种历史新高了。

库存量增大无阻开发商心态强硬

然而,在开发商们选择迅速调价的同时,成交量也一路下滑。在近期的备案数据中,新建商品房勉强维持1万套水平,而新建住宅则沦落至与非住宅物业平分秋色,而以往中山的住宅销售占据商品房七成以上。

但即使考虑到不少网签延后的情况,中山的楼市成交量也并不算理想。有业内人士指出,中山楼市自去年5月份就实施网签预约制度,部分价格超过8000元/平方米的单位采取延后网签的做法,部分高价单位甚至延后三四个月才让签约。除非是部分大开发商‘关系户’能一口气签约100套以上,否则大部分的楼盘签约被明显押后,但即便如此,中山的成交量也在不断下降。根据合富辉煌统计市国土局新建住宅数据指出,今年2月初中山库存量已经回升到4.5万套水平。

“中山的成交量的确在下降,主要还是开发商的心态比较强硬,加上缺货,开发商不愿意走量”,中原地产中山分公司拓展部总监植建军表示,最近这段时间的确有开发商在调价,尤其是货量不足、销售尾货的楼盘,涨价的幅度更大,在没有新盘开售下,开发商宁愿提高利润率慢慢销售去化。再加上土地拍卖在即,因此购房者能明显感受到新一轮城区楼盘涨价。

开发商

货量不足、销售尾货的楼盘,涨价的幅度更大,在没有新盘开售下,开发商宁愿提高利润率慢慢销售去化。再加上土地拍卖在即,因此购房者能明显感受到新一轮城区楼盘涨价。

VS

购房者

目前楼价过高难以承受,但更担心土地拍卖推高楼价等因素的影响,有能力者无奈选择高位购房,普通职工购房者已出局。

购房者声音

本地普通职工难以承受破万价位

有能力购买者带着“再不买就迟了”的心态入市

若按照以往惯例,深圳楼市政策、国家贷款收紧下,深圳购房者外溢的欲望降低,原本撑起中山楼市高价的客群减少了,中山楼市价格会回归正常水平。然而,据业内人士反映,目前中山的楼市虽然依旧以外地购房者为主要客群,但逐渐入市的本地购房者也开始增加。

“以往最夸张的时候8成都是深圳客,现在是4成深圳客、4成中山客,剩余的是其他区域的”,港口镇一大型楼盘的策划小李表示,由于客群发生变化,楼盘原本主打深圳客群的活动要更改为对中山本地客群的营销主题。她认为,虽然目前房价上涨不少,但随着中山人越发意识到楼价无法回到过去的水平,仍有不少购房者按捺不住去购房。

“再不买就迟了”,这句话反映了很多本地购房者的心态变化,而业内人士称,中山人一定程度上有跟风心态,“中山人,马骝地”的扎堆的心理暗示让部分购房者在这轮楼价上涨中跟风购买。因此虽然在去年10月份中山城区一度有楼盘推出优惠跌破万元每平方米,但很快地又上调回现在的高位水平。“因为一下调就有人愿意买”,小李表示。

跟风入市加剧

有不少购房者,甚至是已经成功购房的市民都对记者表示,目前不少楼盘乱开价,对外价与实际成交价有较大差距,但政府相关部门不再公布网签的真实成交价格数据,也不像其余城市一样采取提前价格公示,因此市民无法得知楼市的真实情况,只能根据楼盘及中介人员的言语来判断楼市现状,导致不少购房者无奈选择跟风入市。

“再不买我可能就没机会了!”90后购房者小祥表示。他到中山工作仅2年多的时间,而正是这段时间,中山的楼价仿佛像“开挂”一样直线上升,让他措手不及。他表示,原本自己打算不依靠父母的积蓄,想着工作几年就能购房,然而目前他已经打消了这一念头。

“因为我工作时间不长,手头积蓄不多,加上还要支付租房费用,根本没办法支付首期”,他刚到中山时是2015年上半年,当时火炬开发区的楼价刚刚升到7000多元/平方米,而城区还能找到4000- 5000元/平方米的房子,位置也比较优越。

但是不久后,挨近火炬开发区的东区楼价不断上行,带动中山整个主城区的楼价不断上涨,使得原本打算几年后才买房的他,不得不把购房日程提前。“以往10多万元能买个三房,现在只能买个两房,位置也不理想,原本在东区工作单位附近能找到的好房子,目前已经涨到1 .4万元/平方米以上了,现在我只能考虑靠南区附近的两房了。”他表示,自己已经在恒大绿洲等多个楼盘认筹,想着1 .2万元/平方米带装修勉强能负担,但再贵就放弃,“还不如回老家买房算了”。

像小祥这样的担心楼价继续上涨而跟风购房者还很多,他们大大撑起了目前中山楼市成交的半边天。

有不少刚需购房者表示,虽然认为价格过高,但更担心土地拍卖会推高楼价,还是无奈选择高位购房。一名曾经在东莞、江门、佛山等地区工作的购房者表示,按目前的价格,明显不是本地人购买的价位,基本以外地投资者接盘为主,但因为他担心中山楼市走势不理性,因此在去年楼价上升时就已购房。“但说实话,我认为相当长的时间内,这个价格很难再升了。”他表示。

普通职工购房者已出局

实际上,小祥这样的购房者已属于幸运儿,因为还可以依靠父母的力量购房。在中山最大的本土社交网站oncity地产板块,不少只能自力更生的网友纷纷吐槽,称房价节节攀高,自己无房可购。

不少本地购房者表示,深中通道的开建让深圳购房者到中山购房,但政府却忽略了本地购房者的购房能力。

“我身边同龄人的工资都不高,很多都是五六千元一个月,加上扣减相应的个人所得税、社保、公积金等费用,拿到手仅三四千元,两公婆加起来,在现今的物价下,加上赡养老人小孩,也是仅仅够生活”,市民高小姐表示,中山的普通职工工资都不高,公职人员、事业单位职工和做生意的人才是购房主流,这类购房者受限于工资收入,往往需要长时间的储蓄才能实现首期,而此前中山的楼价一直稳定在4000-6000元/平方米的水平,还可以勉强负担,但现在破万的主流价格已经漠视了这些人的购房需求。

“如果收入低于150 0元/月,政府还能让其低价租赁公租房,但购房刚需人群反而是两头不到岸的夹心群体,政府应该想办法学习一线城市的限购做法,把倒卖中山房屋却又对中山没有贡献的群体赶出去”,高小姐表示。

南都记者查阅统计年鉴发现,2015年的在岗职工年收入为58776元,折合月收入为4898元,按照近两年增幅约10%来计算,预计2016年的在岗职工平均月收入仅为5388元。以目前主流的120平方米三房计算,若楼盘单价为1 .2万元,总价则为144万,按照首次购房两成首付,则需要支付28 .8万元,按照三十年期、9折的主流贷款条件,则需要5776元/月,比平均工资还要高。这说明,普通职工购房者已经出局,在中山目前仅少数满足条件的人群勉强可以承受这一价格。

卖了再买?二次置业者也在纠结

除了首次置业的人群,已经上车的人群也对高房价颇有微词,主要是集中在原本打算换房的二胎家庭身上。据了解,自开放二胎以来,中山不少家庭已经计划或着手二胎事宜,因此传统的3房户型已经无法满足居住的需求,换房也提上日程。

侯小姐是其中的一分子。她表示自开放二胎以来,自己不停地去看四房户型,但那时中山的房价已经开始抬头。“没想过中山的房价会上涨得那么快”,她表示,近期自己居住的小区朗晴假日不少二手房挂牌价已经高达1万/平方米以上,甚至出现了1 .4万/平方米的房源。“都是周边楼盘不断涨价,业主也跟风涨价了,实际上这样的价格很难成交”,她表示,目前小区的楼龄已经高达10年以上,若价格与周边楼盘持平,加上二手交易的税费,还不如考虑买一手房。“这楼价不降的话,我还不如考虑把现在的房子在装修上重新改造,也够住”,她表示目前不考虑出手。

魏先生也是打算换房的人,他的计划是卖一换一,但是目前的高房价让他又喜又悲。“喜的是目前的房子涨到了高价,资产增值了,悲的是按照目前的情况,我根本换不了房”,他一方面担心本来的物业卖得低了,一方面又担心没办法承受得起现在的房价。“不少邻居和我的想法一样,总担心自己卖便宜了,于是一个比一个喊价喊得狠,已经有人喊到1 .8万元一平了,根本无法想象有人会过来买。”他认为,这样攀高斗狠的飙高房价对市场无益。

业内预测

今年楼价趋稳

买涨不买跌,若不靠外地客户,羸弱的中山本土购房力量还能撑多久?某地产公司拓展部总监植建军认为,此前中山楼市长期保持稳定低价的状态就表明,仅靠本土的购房力量无法撑起中山目前的高房价水平,这一价位的购房客群只会是外地购房者。“本地购房者的购房能力毕竟有限,不过短时间内能填补深圳客的空缺,但不会持久”,他分析,以往深圳购房者到中山买房看中的是其低廉的价格,不分楼盘不分区域地投资扫货,但当中山楼价上涨到现在的阶段,这种麻木性已经大幅降低,目前来中山购房的深圳客、珠海客等,很多都抱着养老、居住等心态,不再是纯投资。

合富辉煌中山分公司市场部经理谢仲娟表示,目前中山楼价分为企稳价和走量价两种:在开发商不缺钱的情况下,会选择把楼盘价格拉高,慢慢销售营造最大利润率;而当开发商冲业绩时,价格就会降低,以求大量出货。

“此前一度去南头镇某项目,号称1万元/平方米的价格,实际上成交价格也就是7000元/平方米。购房者可以在开发商大量促销时把握机会,今年稳定的可能性较大”,她说。

记者点评

希望公示实时楼价

以前,中山屡屡上榜全国最幸福城市,不少中山人都会非常认同——— 楼价低、物价也不高、环境优美、享受珠三角大交通,这些都是中山人引以为豪的地方。不过经过这一轮楼价的洗礼,不少中山人已经开始发觉,以前物美价廉的房产已经距离自己很遥远,甚至有人觉得,在中山居然尝到了北上广深那种买不起房的苦涩滋味。

当然,面对货币发行量凶猛、物价指数节节攀升的今天,与多个行业息息相关的房地产要回到以前的低价楼市,显然也是不现实的。不过,政府是否能将楼盘实时价格做到公开公示、楼盘不再胡乱喊价,还中山楼市一个相对冷静的氛围,而购房者也能够回归理智,高房价不麻木接盘,低房价不贪婪等跌,这样中山的楼市才能健康,居者才能有其屋。

(来源:南方都市报 萧倩苑)

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